Warszawski Adwokat Janusz Szymański odpowiada na pytanie “Jak uniknąć problemów Prawnych przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym?
Zakup mieszkania jest jednym z ważniejszych wydarzeń w życiu każdego człowieka. Z reguły, tym najbardziej kosztownym. Jeżeli chcemy w pełni cieszyć się dokonanym przez nas zakupem należy zwrócić uwagę nie tylko na miejsce położenia nieruchomości, jej walory estetyczne, funkcjonalność i cenę ale także na jego status prawny oraz konsekwencje wynikające z tytułu podpisania umowy.
Załóżmy zatem, że pan Kowalski znalazł sam, z ogłoszenia albo za pośrednictwem biura nieruchomości wymarzone „M”. Porozumiał się ze sprzedającymi odnośnie ceny. I co dalej?
Mecenas Janusz Szymański odpowiada:
- Sprawdzamy księgę wieczystą
Pierwsze, co powinien sprawdzić to stan księgi wieczystej. Należy poprosić o numer księgi wieczystej sprzedających ( zawsze wpisywana jest w akcie sprzedaży). Z księgi wieczystej możemy ustalić kto jest właścicielem mieszkania ( może się na przykład okazać, że osoby z którymi rozmawiał Pan Kowalski mają prawo tylko do części nieruchomości, są jej współwłaścicielami), oraz sprawdzimy czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Z księgi wieczystej wyczytamy również jaki dokładnie metraż kupujemy oraz czy inne osoby nie mają na nieruchomości ustanowionych służebności. Z księgi wieczystej możemy wreszcie wyczytać takie informacje jak np.: czy ogródek, garaż, strych z którego korzysta sprzedający mieszkanie, jest rzeczywiście częścią nieruchomości, czy też to korzystanie odbywa się na podstawie bliżej niesprecyzowanych porozumień pomiędzy sąsiadami i może się okazać, że w rzeczywistości nie będziemy mieć do nich żadnych praw, a już na pewno nie prawa własności
Po aktualny odpis z księgi wieczystej możemy udać się do sądu (będzie potrzebny przy podpisywaniu aktu), albo oszczędzając czas i pieniądze – wstępnie przejrzeć stan księgi w Internecie ( wystarczy wejść na stronę ministerstwa sprawiedliwości).
Może się zdarzyć, że mieszkanie, które kupuje pan Kowalski jest mieszkaniem spółdzielczym, własnościowym dla którego nie była nigdy zakładana księga wieczysta. W takiej sytuacji sprzedający powinien przedstawić odpowiednie zaświadczenie ze spółdzielni.
Sprawdzamy zadłużenia
Cóż z tego, że księga wieczysta nieruchomości nie jest obciążona hipoteką, jeśli pan Kowalski nagle dowiaduje się, że sprzedający od miesięcy nie regulował należności wobec spółdzielni , elektrowni czy gazowni? Co zrobić żeby tego problemu uniknąć?
Adwokat Janusz Szymański
W takim przypadku radzę każdemu, aby przed podpisaniem umowy poprosić o
- Zaświadczenie ze spółdzielni / ewentualnie od zarządcy o niezaleganiu (między innymi z tytułu utrzymania części wspólnych czy funduszu remontowego)
- Aktualne rozliczenia z elektrownią, gazownią i innymi dostawcami mediów.
Wymeldowanie poprzednich lokatorów.
Czyli prosimy o zaświadczenie z urzędu gminy czy w mieszkaniu jest ktoś zameldowany na pobyt czasowy lub stały.
Jakie jeszcze ustalenia należy poczynić?
Adwokat Janusz Szymański :
Niewiele osób zwraca uwagę na to, że w akcie notarialnym kupujemy …. lokal o określonym metrażu. Zwykle od dnia podpisania umowy do dnia kiedy lokal obejmujemy upływa trochę czasu. I fakt, ze spodobało nam się pięknie wyposażone mieszkanie a sprzedający zapewniał, że „wszystko zostaje w cenie” nie oznacza, sprzedający nie mógł w międzyczasie zmienić zdania i nas o tym nie poinformować. A w akcie wpisane są same metry ( a nie: lodówka, pralka, meble kuchenne itd.). A zatem, jeżeli mamy zamiar kupić mieszkanie na którego cenę ma wpływ wyposażenie (najczęściej są to meble na wymiar, sprzęt w kuchni) należy przed pójściem do notariusza sporządzić protokół, w którym sprzedający oświadczy jakie rzeczy pozostawia w mieszkaniu albo sporządzić odrębną umowę zakupu tych rzeczy i złożyć uwierzytelnione u notariusza podpisy. W protokole można wpisać również ogólny stan mieszkania, oraz stan liczników. Jeżeli „w cenie” pozostają sprzęty gospodarstwa domowego czy nowy piec czy jakiekolwiek inne urządzenia, warto jest poprosić sprzedającego o wszystkie dokumenty związane z ich zakupem ( instrukcje obsługi, gwarancje!!!). Osobiście dodatkowo, dla ewentualnych celów dowodowych polecałbym zrobienie zdjęć dokumentujących określony stan mieszkania i wyposażenia do niego przynależącego, a mającego pozostać w zakupowanym przez nas mieszkaniu.
Pan Kowalski wie zatem co kupuje i w jakim stanie …. I co dalej?
mec. Janusz Szymański
Najpóźniej, na trzy dni przed planowaną transakcją należy skontaktować się z notariuszem i przesłać mu (mailem) następujące dokumenty:
Kupujący kopię dowodu osobistego (jeżeli kupuje sam – to swojego, jeżeli z współmałżonkiem … to dwie kopie), podać numery NIP, podać sposób zapłaty ceny ( np.: przelew w przeciągu 7 dni od podpisania aktu)
Sprzedający: akt notarialny zakupu, odpis z księgi wieczystej, zaświadczenia (opisane powyżej), jeżeli właścicieli jest kilku ich obecność nie będzie obowiązkowa pod warunkiem, że sprzedający będzie miał notarialne pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości. Kopia dowodu, NIP, numer konta na które ma zostać dokonana wpłata.
Jak należy skalkulować całkowity koszt zakupu nieruchomości?
adw. Janusz Szymański
Jest w dużej mierze zależny od jej wartości. W Internecie wpisując hasło „koszt zakupu nieruchomości” znajdziemy kalkulator, który w przybliżeniu nam taki koszt wyliczy.
Na koszty zakupu składają się:
- Prowizja dla biura pośrednictwa- o ile z takich usług skorzystamy ( z reguły jest to 3% od każdej ze stron, ale nie mniej niż 3000 zł),
- Podatek od czynności cywilno-prawnych – 2 % wartości
- Taksa notarialna za sporządzenie czynności : źródło: maksymalne stawki taksy notarialnej
- Opłata za każdy odpis aktu
- Wniosek do wydziału ksiąg wieczystych o wpis – około 200 zł, plus dodatkowo będziemy płacić za ustanowienie hipoteki, jeżeli mieszkanie kupujemy w kredycie.